EL
PATRIMONIO Y LA RESPONSABILIDAD EN LAS PROPIEDADES HORIZONTALES
Clara Inés
Escobar*
RESUMEN
En este
artículo se trata de demostrar que las propiedades horizontales no tienen
patrimonio propio que sirva de prenda general o garantía de cumplimiento de sus
obligaciones frente a terceros. No tienen responsabilidad civil frente a
terceros, razón por la cual son inembargables.
Para llegar
a la conclusión anterior se analizarán conceptos tales como: patrimonio y
bienes comunes en las leyes de propiedad horizontal que se han dictado en
Colombia y, fundamentalmente, en la ley 675 de 2001. El
patrimonio en la ley 182 de 1948, es
esencialmente igual al establecido por la ley 675. Se establecerá un paralelo
entre la responsabilidad de las copropiedades, de las sociedades y de los
sectores públicos.
Palabras
clave: propiedad horizontal, patrimonio, recursos
patrimoniales, responsabilidad civil, bienes comunes, contabilidad
presupuestal, contabilidad patrimonial, ejecución del presupuesto y persona
jurídica.
PATRIMONY
AND RESPONSABILITY IN COMMON PROPERTY**
ABSTRACT
This article
tries to show that common property don’t have an own patrimony that could be
used as guarantee for obligations before third people, and for this reason they
can´t be seized.
To arrive to
the previous conclusion will be analyzed concepts such as: patrimony and common
properties from the law that has been pronounced in Colombia and, specially,
from the law 675 of 2001. The patrimony in the law 182 of 1948 is essentially
the same to the established by the law 675. It will be made a parallel between
the responsibilities of the condominiums, the societies and the public sector.
Keywords: common
property, patrimony, patrimonial resources, civil responsibility, budget
account, implementation of budget, legal entity.
INTRODUCCIÓN
La propiedad
horizontal, como forma especial de propiedad, se trató por primera vez en
Colombia en el año de 1948 con la ley 182. En el año de 1985 salió la ley 16
pero no se derogó la ley 182 a pesar de sus marcadas diferencias; y en el año
de 1998 se expidió la ley 428, específica para Unidades Inmobiliarias Cerradas.
Hasta el año 2001 estuvieron las tres leyes vigentes, simultáneamente, cuando
se dictó la ley 675 que es la que hoy nos rige pues derogó las tres leyes
anteriores1.
Un estudio
detenido de estas leyes lleva a concluir que las propiedades horizontales desde
el año de 1948 hasta hoy, no han sido responsables civilmente. Las razones para
esta afirmación se encuentran en que las propiedades horizontales no tienen
patrimonio diferente del de los copropietarios –así la ley 16 de 1985 haya
estipulado en forma inconsistente un patrimonio de la persona jurídica–. No se
les señaló a las copropiedades responsabilidad de manera expresa en ninguna de
las cuatro leyes. Además, el manejo de los presupuestos en las propiedades
horizontales es similar al manejo del presupuesto público aplicable a sectores
estatales que cuentan con recursos de la Nación, los cuales no tienen
patrimonio, y por esto no elaboran balances sino la ejecución presupuestal, y
es similar al manejo presupuestal al interior de cada uno de los sectores de la
Nación de estos dineros como es el presupuesto de alcaldías y gobernaciones,
universidades públicas, hospitales públicos, etc.
Este
artículo se fundamenta en el presupuesto de la Nación, y no en el presupuesto
del Estado, que elabora su balance anual porque tiene patrimonio y bienes e
ingresos propios. Tampoco se refiere a las empresas industriales y comerciales
del Estado ni a las sociedades de economía mixta, que tienen patrimonio, y
algunos de sus bienes pueden ser embargables y son responsables. Se apoya este
texto únicamente en el presupuesto de ingresos y gastos aprobado por el
Congreso por recursos provenientes de ingresos fiscales, que tiene un
tratamiento presupuestal y no patrimonial. Se hace referencia al presupuesto
público, que maneja recursos recaudados del público y se destinan a cubrir
necesidades del público. Por esto se habla del presupuesto público o
presupuesto nacional o presupuesto de la Nación2.
Este manejo
del presupuesto, que implica una contabilidad presupuestal, y no una
contabilidad patrimonial, es exigido por los reglamentos internos de las
propiedades horizontales desde la década de los 80, por lo menos, y la ley 675
lo retoma, aunque simultáneamente la ley y los reglamentos ordenan la
contabilidad mercantil, no presupuestal, al ordenar el balance, en franca
oposición a la afirmación de la ley de que las copropiedades son de naturaleza
civil, sin ánimo de lucro, no contribuyentes del impuesto de industria y
comercio (art. 33 de la ley 675), y no tienen patrimonio.
Es esta
contabilidad presupuestal el eje central de la administración de las
propiedades horizontales, porque no tienen patrimonio, de conformidad con los
reglamentos y la ley 675, y por eso se ordena que el administrador elabore el
presupuesto de ingresos y gastos, lo someta a consideración del consejo y de la
asamblea para su aprobación y así se constituye en un determinante del quehacer
contable. La ley ordena, además, que el consejo de administración apruebe la
ejecución presupuestal y el balance de prueba. Al ordenar también la ley y los
reglamentos de las copropiedades, el balance general, lo que están haciendo es
exigir una síntesis contable propia de un patrimonio inexistente, y que
corresponde a la contabilidad patrimonial y mercantil.
La
diferencia entre el concepto de patrimonio en la ley 675 y el concepto de
patrimonio en las sociedades, es que éstas cuentan con una persona jurídica
independiente de los socios o propietarios, tienen patrimonio propio
consistente en los aportes de los socios más los ingresos provenientes de una
actividad mercantil; están obligadas a declarar renta y a pagar impuestos,
tienen responsabilidad civil, son embargables y deben elaborar sus balances.
Todas estas consecuencias se derivan del hecho de que son entes de naturaleza
comercial, con patrimonio.
Puede
afirmarse todo lo contrario para las propiedades horizontales: a toda persona
jurídica se le atribuye un patrimonio, pero en la ley 675 la persona jurídica
no tiene patrimonio independiente. Son de su dominio los bienes comunes
registrados, por mandato legal expresado en el artículo 20 de la ley 675, y por
lo tanto son del dominio de todos los copropietarios. Esta persona jurídica de
las copropiedades, no corresponde a la tipología de las entidades de derecho
privado sin ánimo de lucro como son las fundaciones de beneficencia pública y
las corporaciones o asociaciones que aunque son sin ánimo de lucro, pueden
tener patrimonio; corresponde a la persona jurídica de la forma especial de
propiedad llamada propiedad horizontal, ser una persona jurídica sui generis,
que no tiene los elementos conceptuales de las personas jurídicas.
Las
propiedades horizontales, en su condición de no contribuyentes, no estaban ni
están obligadas a presentar declaración de renta ni de ingresos y patrimonio,
como lo dispone el artículo 598 del estatuto tributario3, cfr. art.
33 de la ley 675. La persona jurídica de la propiedad horizontal en
la ley 675, como forma especial de propiedad, está conformada por los
propietarios de los bienes de dominio particular, no tiene patrimonio diferente
del patrimonio de los propietarios individuales, aunque tenga bienes inscritos
en la Oficina de Registro, los que son de su dominio, art. 20, no paga
impuestos, (solo paga impuestos por los bienes que transitoriamente figuren a
su nombre en registro) y es inembargable. Debe la persona jurídica presentar la
ejecución del presupuesto y no le es dable elaborar balances, porque es de
naturaleza civil y porque el balance, como se exige para los entes con
patrimonio, impide hacer el presupuesto de ingresos ordenado por la ley. Acoger
los datos del balance patrimonial conduce a inflar en forma desmedida las
cuotas de administración porque la depreciación se considera un gasto, conduce
a crear una reserva no autorizada por la ley y a incrementar año tras año un
excedente o un déficit inconveniente e irreal.
Se analizará
el concepto de patrimonio, en general, y el patrimonio en las diversas leyes de
propiedad horizontal que se han expedido en Colombia, para mirar el manejo del
concepto de responsabilidad surgido del concepto de patrimonio. Luego se
estudia el concepto de patrimonio para diferenciarlo de la composición de los
recursos patrimoniales, mencionados en la ley 675, art. 34. Finalmente, se
analiza el concepto de presupuesto relacionado con los elementos del balance
patrimonial para mirar las diferencias y coincidencias entre la contabilidad de
los entes comerciales, de los entes públicos y de las propiedades horizontales
en razón de la existencia o inexistencia de patrimonio.
Como
conclusión de las disquisiciones sobre patrimonio, se explica:
· El
por qué de la inembargabilidad de los bienes comunes estipulada en la ley 675.
· La
necesidad de la estipulación de la responsabilidad de las propiedades
horizontales.
· La
necesidad de ordenar para las copropiedades la contabilidad de tipo
presupuestal, con todos sus elementos y consecuencias.
· Que
la ley 675 contempla a la vez, y de manera antitécnica, la contabilidad
patrimonial y la presupuestal.
· Las
semejanzas y diferencias entre la contabilidad patrimonial y la presupuestal.
1.
PATRIMONIO
El término
patrimonio, desde el punto de vista jurídico, nos lleva de la mano al concepto
de responsabilidad patrimonial. ¿Con qué se responde por las obligaciones? La
respuesta la da la teoría jurídica que en este momento tenemos sobre el
patrimonio. En épocas anteriores la responsabilidad de las personas por sus
obligaciones iba más allá del concepto de patrimonio, por cuanto la teoría
sobre él no se había desarrollado. Por tal razón, existió la prisión por
deudas. O, si nos remontamos a épocas remotas, la responsabilidad de las
personas no tenía ninguna proporcionalidad con la obligación, razón por la cual
la ley del talión, ojo por ojo, diente por diente, fue todo un adelanto por
cuanto por primera vez se intentó hablar de la proporción entre el daño y la
reparación. El personaje Shylock de la comedia shakesperiana hoy se nos antoja
extraño merced a la teoría del patrimonio, porque no se había establecido
todavía que las obligaciones se cubrían solamente con el patrimonio y no con el
cuerpo4.
Hoy el
concepto patrimonio tiene una meridiana claridad en el sentido de que su
función principal es servir como prenda o garantía general del cumplimiento de
las obligaciones. El patrimonio está conformado, entonces, como universalidad
jurídica que es, por derechos y obligaciones de contenido pecuniario: activos y
pasivos. Por eso se dice que toda persona tiene un patrimonio y es con éste que
responde por sus obligaciones.
Si
trasladamos estos comentarios al tema que nos ocupa, debemos entrar a mirar
cuál es el patrimonio de las propiedades horizontales en las diversas leyes que
han regido en Colombia sobre esta forma de propiedad.
– El
patrimonio en la ley 182 de 1948
No se
menciona la palabra patrimonio en esta ley, porque en ella tanto los bienes
privados como los comunes son parte del patrimonio de todos los copropietarios.
Dice esta ley:
Artículo 3o.
Se reputan bienes comunes y del dominio inalienable e indivisible de todos los
propietarios del inmueble, los necesarios para la existencia, seguridad y
conservación del edificio y los que permitan a todos y a cada uno de los
propietarios el uso y goce de su piso o departamento, tales como...
Los derechos
de cada propietario, en los bienes comunes, son inseparables del dominio, uso y
goce de su respectivo departamento. En la transferencia, gravamen o embargo de
un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos y no podrán
efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente del piso o
departamento a que acceden.
Esta
definición no dice expresamente que los bienes comunes son inembargables, pero
se desprende esta afirmación de su texto: no podrá efectuarse embargo con
relación a los bienes comunes, separadamente del piso o departamento.
– El
patrimonio en la ley 16 de 1985
Con la ley
16 se hizo viable que las propiedades horizontales que se sometieran a ella
pudieran adelantar procesos jurídicos, o ser sujetos de ellos, representados
por un administrador. Pero es un sinsentido que aún sometida la copropiedad a
la ley 16 de 1985, una
copropiedad pueda ser embargada. Otra consecuencia de la creación del
patrimonio de la persona jurídica en esta ley 16 es que el impuesto predial
pasó a ser pagado por la persona jurídica, no por los propietarios
individuales, como ocurría desde la promulgación de la ley 182 a raíz de su
definición de la propiedad sobre los bienes comunes. La persona jurídica de los
entes comerciales paga los impuestos al patrimonio, los impuestos a la renta,
el impuesto predial, etc. y no son objeto de estos impuestos los socios que la
conforman. Esta figura fue la que adoptó la ley 16: trasladó a las propiedades
horizontales la propiedad mercantil. Posiblemente a esta confusión influyó la
doble concepción que tenían los reglamentos internos de las propiedades
horizontales: concebían un patrimonio independiente al ordenar la elaboración
de los balances comerciales y captaban que no había patrimonio independiente
del de los copropietarios, al ordenar al mismo tiempo los presupuestos como eje
central de la administración y de las decisiones de los órganos de
administración.
Si
pensáramos que las copropiedades sometidas a la ley 16 podían ser embargadas
porque esta ley creó el patrimonio de la persona jurídica, conformado por los
bienes de uso o servicio común, quedaríamos cortos al contemplar su viabilidad
ante el silencio de la ley: ¿hasta qué monto respondería la persona jurídica?,
¿cuáles bienes serían embargables: los privados, los de uso o servicio común,
los presupuestales (o sea los que posea la administración para el cumplimiento
de su objeto)?, ¿cualquier juicio daría lugar a embargo o solo los laborales?,
etc. Respuestas que no nos da esta norma. Tampoco es claro que, por ministerio
de la ley 16, los bienes comunes, que fueron comprados por los propietarios de
las unidades privadas pues su valor se le sumó a su unidad privada al momento
de la compra del bien inmueble, pasen a ser de propiedad de un ente distinto,
la persona jurídica, como ocurre en el caso de las sociedades. Lo adquirió una
persona pero forma parte del patrimonio de otra –no dice la ley 16 que la
persona jurídica esté conformada por la propiedad horizontal o que su nombre
corresponda al nombre de dicha copropiedad–.
Este
sinsentido aparente es el que funciona en las sociedades y tiene, entre otras
razones, la aplicación de los impuestos: no se puede cobrar el impuesto al
patrimonio a un ente comercial, constituido por el aporte de los socios, y a la
vez gravar estos aportes como parte del patrimonio de los accionistas. Las
normas tributarias optan por imputar los impuestos a las empresas y eximir de
este pago a los asociados. Esto fue una consecuencia de la ley 16: el impuesto
predial por los bienes comunes pasó a ser pagado por la persona jurídica
surgida en el momento en que la copropiedad se acogiera a la ley 16. Pero la
persona jurídica no se define en esta ley 16, aunque tiene patrimonio y no es
inembargable.
– El
patrimonio en la ley 675 de 2001
Para
analizar la imposibilidad de que la persona jurídica, creada por esta ley 675,
tenga patrimonio, independiente del patrimonio de los propietarios de las
unidades privadas, y sea embargable, comenzaremos por trascribir las
definiciones pertinentes:
Objeto de la
ley:
Artículo 1o.
Objeto. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada
propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre
bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes
comunes,...
Esta
definición nos lleva a que no hay otro patrimonio distinto del patrimonio de
los propietarios individuales –aunque haya bienes en la Oficina de Registro–, y
éstos son los que pagan los impuestos sobre el suelo y los impuestos sobre el
patrimonio. El impuesto predial se aplica a la unidad privada más el porcentaje
de copropiedad sobre los bienes comunes, llamado en la ley coeficientes
de copropiedad.
Objeto de la
persona jurídica:
Artículo 32.
Objeto de la persona jurídica: La propiedad horizontal, una vez constituida
legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de
los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y
eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés
común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y
el reglamento de propiedad horizontal.
La persona
jurídica está conformada por los propietarios de los bienes de dominio
particular y sus órganos de dirección son: el administrador, el
consejo si existe y la asamblea.
Naturaleza y
características de la persona jurídica:
Artículo 33.
Naturaleza y características. La persona jurídica originada en la constitución
de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro [... ]
Esto ya
marca una distancia entre los conceptos aplicables a las empresas mercantiles,
compilados en el Código de Comercio y en el decreto 2649 de 1993,
o principios de contabilidad generalmente aceptados5. No son
aplicables a las propiedades horizontales porque su ello, cuando el art. 136
del decreto 2649 dice: “Criterios para resolver los conflictos de normas. Sin
perjuicio de lo dispuesto por normas superiores, tratándose del reconocimiento
y revelación de hechos económicos, los principios de contabilidad generalmente
aceptados priman y deben aplicarse por encima de cualquier otra norma”, este
mandato no es vinculante porque parte del supuesto de que solo hay
contabilidades patrimoniales. No es el caso de las propiedades horizontales, ya
que éstas carecen de patrimonio independiente.
Hay
entidades sin ánimo de lucro7 que tienen bienes propios y
patrimonio, porque los excedentes no se reparten entre los socios sino que
entran a engrosar los aportes iniciales de los socios, a incremetar el
patrimonio de la entidad. La persona jurídica de las propiedades horizontales
no tiene bienes propios ni patrimonio independientes del patrimonio de los
propietarios individuales –aunque tenga bienes registrados a su nombre–, no son
entidades de servicios, no se asimilan a las microempresas y no deben
apropiarse de los excedentes. Son entidades sin ánimo de lucro con la ley 675
como legislación especial para ellas. Solo se explica la creación de esta
persona jurídica para evitar problemas por malinterpretaciones de jueces y
tribunales, como el de Medellín, que exigió la vinculación en los procesos,
tanto por activa como por pasiva, de todos los copropietarios, por tratarse de
una comunidad, al emitir fallos contra entidades sin persona jurídica, pero no
hubiera sido necesario crearla, si hubiera unanimidad en el criterio de los
jueces de que con persona jurídica o sin ella, el administrador es el
representante de los copropietarios (como lo dijo la ley 95 de 1890) y puede
adelantar litigios o ser sujeto de ellos, a nombre de los copropietarios. Lo
que no se precisa en la ley es la responsabilidad y la embargabilidad de la
persona jurídica, o sea que la persona jurídica es objeto de derechos, mas no
de obligaciones –tampoco se requiere la creación de la persona jurídica para
que figuren a su nombre o a nombre de la copropiedad los bienes sometidos a
registro–. La persona jurídica es necesaria para asignarle un patrimonio objeto
de derechos y obligaciones y este no es el caso aplicado en esta ley 675,
porque la persona jurídica de la propiedades horizontales no tiene patrimonio
propio, derechos ni obligaciones. La ley 675 trata de aclarar, sin conseguirlo,
el sinsentido de la persona jurídica originada en esta ley: la persona
jurídica está conformada por los propietarios de los bienes de dominio
particular.
Tampoco
están sometidas las propiedades horizontales a la ley 222 de 1995, que
dice:
ARTICULO
100. Se tendrán como comerciales, para todos los efectos legales, las
sociedades que se formen para la ejecución de actos o empresas mercantiles. Si
la empresa social comprende actos mercantiles y actos que no tengan esa
calidad, la sociedad será comercial. Las sociedades que no contemplen en su
objeto social actos mercantiles, serán civiles.
Sin embargo,
cualquiera que sea su objeto, las sociedades comerciales y civiles estarán
sujetas, para todos los efectos, a la legislación mercantil.
No es
pertinente esta ley para las propiedades horizontales, porque: a) la ley 675 de 2001 es
posterior, y priman las leyes posteriores sobre las anteriores, b) La ley 675 de 2001 dice
en el parágrafo del art. 33 que la destinación de algunos bienes que
produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de
persona jurídica sin ánimo de lucro en clara oposición a la afirmación
de la ley 222, y c) porque la ley 222 modifica el libro II del Código de
Comercio y las propiedades horizontales no están sujetas al Código de Comercio,
porque no tienen patrimonio independiente, d) las propiedades horizontales
están sujetas a la ley 675 y no están sujetas a la ley 222 ni a la legislación
mercantil, porque no son sociedades. Las orientaciones sobre la contabilidad en
las propiedades horizontales, emitidas por el Consejo Técnico de la Contaduría
afirman, erradamente, que las propiedades horizontales están sujetas al Código
de Comercio, a la ley 222 y están sometidas a la legislación mercantil.
Continuemos
analizando las siguientes definiciones de esta ley 675:
Bienes
comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes
privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la
existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o
explotación de los bienes de dominio particular.
Coeficientes
de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno
de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del
edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
Capítulo VI.
De los Bienes Comunes. ARTÍCULO 19. Alcance y naturaleza. Los bienes, los
elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la
existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de
los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los
propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven
su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada
de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada
de aquéllos.
Todas las
definiciones que trae la ley 675 sirven para clarificar el patrimonio
conformado por los bienes comunes: de quiénes son, cómo se establece su
copropiedad, su no embargabilidad, el ser inseparables de los bienes privados,
que permiten el uso y goce de las unidades privadas, y que el patrimonio está
conformado por la unión de los bienes privados y los bienes comunes. En
conclusión, la no existencia de un patrimonio independiente en cabeza de la
persona jurídica precisa el tipo de contabilidad que debe llevarse en las
propiedades horizontales: la necesidad de hacer la ejecución del presupuesto y
la no existencia de un balance. La ley no ordena que la asamblea deba aprobar
la ejecución del presupuesto, como lo debía hacer quedando de esta manera
burlado este organismo: aprueba el presupuesto pero no se le explica ni se
somete a su aprobación la ejecución de todas y cada una de las partidas
aprobadas, como corresponde al principio de especialización presupuestal. Solo
dice que la asamblea debe aprobar el presupuesto de ingresos y egresos, el
balance general y las cuotas de administración.
No existe
definición distinta sobre los bienes comunes en la ley 675. No hay tipos
diferentes de bienes comunes, a no ser los no enajenables y los enajenables que
corresponden a los esenciales y a los no esenciales. Los bienes comunes y los
privados forman una aleación inseparable. Un bien no puede pertenecer
simultáneamente al patrimonio de dos personas distintas: no pueden ciertos
bienes comunes ser de propiedad de todos los copropietarios y a la vez ser del
dominio de la persona jurídica como ente independiente, como se establece al
afirmar que los bienes comunes desafectados son del dominio de la persona
jurídica conformada por los propietarios individuales.
No hay en la
ley 675 patrimonio distinto del de los propietarios individuales, aunque afirme
que los bienes registrados son del dominio de la persona jurídica. Para la ley
675, los bienes comunes son de propiedad de todos los copropietarios, incluidos
los que detente la administración para el cumplimiento de su objeto y los que
ocasionalmente figuren a nombre de la persona jurídica en la Oficina de
Registro, porque la persona jurídica está conformada por los propietarios de
los bienes de dominio particular. Por esto, los bienes que figuran en registro
a nombre de la persona jurídica no constituyen un patrimonio distinto del
patrimonio de los propietarios individuales.
Como los
bienes comunes son inembargables, sólo es responsable ante terceros el
propietario privado en relación a su propiedad, por sus obligaciones
personales, y responde con todo su patrimonio en el cual se incluye su unidad
privada más la propiedad común en razón a un coeficiente de copropiedad (al
embargarse un bien privado se considera además embargada la cuota sobre los
bienes comunes en razón a su coeficiente de copropiedad). No establece la ley
la responsabilidad de los propietarios de los bienes privados por obligaciones
contraídas por la copropiedad.
En esta ley
675, al igual que en la ley 182, tampoco se menciona la palabra patrimonio. Se
habla de recursos patrimoniales en el siguiente artículo de la ley 675:
Artículo 34.
Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los
ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias,
multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera
o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.
Es usual
entre los tratadistas creer que los conceptos recursos patrimoniales y
patrimonio son sinónimos, lo que no es cierto8.
Los recursos
patrimoniales son aportes de todos los copropietarios, que se
materializan en unos recursos puestos a disposición de la administración para
el cumplimiento de su objeto. Por el término a disposición de la
administración entendemos a sus órganos de administración, cuales son
el administrador, el consejo si existe, y la asamblea general.
La ley llama
a estos recursos, recursos patrimoniales, porque forman parte del patrimonio de
todos los copropietarios, y también los pudo llamar recursos presupuestales,
porque conforman el presupuesto que está a disposición de los órganos de
administración o fueron adquiridos con dineros presupuestales, constituyéndose
así en bienes presupuestales. Estos recursos patrimoniales o presupuestales son
bienes comunes, estén en cuentas bancarias, estén materializados en bienes
inmuebles sometidos o no a registro, o estén constituidos por bienes muebles.
Los recursos
patrimoniales también están conformados por el fondo de imprevistos, o un
excedente artificial creado por la ley como reserva para gastos imprevistos.
Aunque pertenece el fondo de imprevistos a la persona jurídica, también es bien
común de propiedad de todos los copropietarios, porque la persona jurídica está
conformada por todos los copropietarios. Es errónea la siguiente
afirmación: Tiene este fondo (el fondo de imprevistos) la
particularidad de pertenecer a la persona jurídica y por lo tanto no es un bien
común9. Este error, común en los tratadistas, de confundir
recursos patrimoniales con un patrimonio distinto al patrimonio de los
copropietarios, de creer que estos recursos no son bienes comunes, pudo llevar
a que los juristas expertos en propiedad horizontal que participaron en la
redacción de la ley, consintieran o impulsaran el mandato legal de la
elaboración de los balances de tipo comercial que arrojan resultados
patrimoniales, ordenados desde antaño por los reglamentos.
Con esta
confusión se llegó a una incoherencia contable: la exigencia de un balance que
es de esencia patrimonial, para las copropiedades las cuales no tienen
patrimonio propio, y el mandato de presupuestos de ingresos y gastos que
corresponde a las decisiones centrales de las copropiedades y es el eje central
de su interés; los presupuestos de ingresos y gastos llevan a la consiguiente
ejecución del presupuesto, aplicable a entes que funcionan sin patrimonio pero
manejan recursos ajenos, como son las cuotas de administración en las
propiedades horizontales y los recursos de los sectores de la Nación.
Este manejo
presupuestal es similar al que se presenta en el presupuesto público tal como
se ordena en las leyes que lo regulan; estas leyes legislan sobre la
distribución entre los sectores de la Nación de los ingresos fiscales, mediante
presentación al Congreso por el Presidente de la República de la ejecución del
presupuesto del año anterior y la presentación del presupuesto de ingresos y
gastos para la siguiente vigencia presupuestal. Los dos manejos presupuestales
son similares porque los asambleístas no se deben reunir año tras año para
aprobar el balance de los recursos patrimoniales, o el balance del patrimonio
pues habría que incluir también los bienes privados, ni para enterarse del
incremento o decrecimiento de un patrimonio independiente inexistente, o para
distribuirse las ganancias o para transferir las pérdidas al fondo de reserva
porque la ley no lo autoriza.
Los asambleístas
deben sesionar para conocer la ejecución del presupuesto (no ordenada en el
texto de la ley), si se ejecutó el presupuesto según lo ordenado en la asamblea
anterior, y para aprobar los presupuestos del período siguiente y las cuotas de
administración, como concreción de la distribución presupuestal entre los
coeficientes de copropiedad, sectores y módulos, si los hay, para cada una de
las unidades privadas. Si hay sectores y módulos al interior de la copropiedad
todos los presupuestos y todas sus distribuciones deben hacerse para los
coeficientes de copropiedad, y para cada sector y módulo, como se hace en el
presupuesto general de la Nación para cada uno de los sectores estatales, y
deben ser aprobados por la asamblea, al igual que el Congreso aprueba los
presupuestos elaborados por los distintos sectores de la Nación.
El
Presidente de la República presenta al Congreso la ejecución presupuestal y el
presupuesto de ingresos y gastos de la siguiente vigencia y el Congreso aprueba
o modifica los presupuestos sectoriales que conforman el presupuesto general de
la Nación, con exigencias, limitaciones y condicionantes que constan en
el decreto 111 de 1996 que
compila las leyes sobre el Estatuto Orgánico del Presupuesto, y que deberían
adaptarse a las propiedades horizontales. La ley 675 no se refiere a los
mecanismos para improbar o modificar el presupuesto presentado a la asamblea
por el administrador para su aprobación, y tampoco se refiere a que los
sectores de las propiedades horizontales puedan presentar sus propios
presupuestos, como lo hacen los sectores de la Nación, como debió hacerlo.
Los recursos
patrimoniales no conforman un patrimonio distinto del patrimonio de los
propietarios individuales, y por lo tanto no constituyen los conceptos que
deben figurar en el erróneamente ordenado balance, porque las copropiedades
deben elaborar la ejecución del presupuesto, y no tienen los elementos
constitutivos de un balance. La adquisición de un bien mueble o de un inmueble
por parte de la copropiedad es un gasto y no debe figurar en ningún balance
reflejando un patrimonio inexistente10: no constituye un activo, no
es objeto de depreciación, no se desgasta en una actividad generadora de renta,
no se transfiere al producto, etc. Tal como lo veremos más adelante, la ley
ordena hacer el balance general y el balance de prueba, erróneamente, porque no
comprende qué significa ordenar el presupuesto como eje central del
funcionamiento de las copropiedades y posiblemente no sabía cuáles son las
partes constitutivas de un balance, qué resultado arroja, para qué sirve o qué
implica.
Los recursos
patrimoniales no conforman el patrimonio de la persona jurídica. Son eso:
recursos. Recursos que son parte de la propiedad común de todos los
copropietarios. Tienen valor de uso, algunos pueden tener valor cambio; no son
activos, no se deprecian, no dan como resultado un patrimonio. De otra parte,
el presupuesto se lleva por el sistema de caja, y está conformado por ingresos
y egresos. Contablemente no debe haber patrimonio de la persona jurídica
constituido por los bienes que figuren en registro, ni por los bienes que posea
la administración para el cumplimiento de su objeto, ni por los bienes comunes
o privados.
La ley 675
dice que los bienes comunes pertenecen a todos los copropietarios, y son
inembargables. Es un patrimonio inembargable porque por encima de esta
atribución inherente a los patrimonios, se excluyen estos bienes de la
embargabilidad por disposición legal para garantizar la existencia de las
propiedades horizontales y el derecho a la vivienda.
Los bienes
que se adquieren por la copropiedad y forman parte de los recursos patrimoniales
(según el art. 34 de la ley 675) que pueden surgir:
– Producto
de la desafectación
La
desafectación se encuentra en el capítulo VI De los bienes
comunes, artículo 20: Desafectación de bienes comunes. (...)
los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica.
Esta
afirmación de la ley es errada. Los bienes comunes desafectados no pasarán
a ser del dominio particular de la persona jurídica. Estos bienes
comunes eran comunes de la persona jurídica, conformada por los propietarios
individuales, antes de la desafectación, cuando sean desafectados y tengan
autonomía registral y seguirán siéndolo después de ser vendidos, materializados
en unos dineros. Siempre serán bienes comunes de todos los copropietarios,
quienes conforman la persona jurídica.
Por ello,
los bienes comunes desafectados eran, son y seguirán siendo bienes comunes de
todos los copropietarios. No hay razón para que la simple titularidad del bien
desafectado a nombre de la persona jurídica en la oficina de registro, conduzca
a la creación de un patrimonio diferente del patrimonio de los propietarios
individuales. Por esto la ley 675 dice en el art. 32 que la persona jurídica
esta conformada por los propietarios de los bienes de dominio
particular. Se registran los bienes inmuebles comprados o recibidos por la
persona jurídica a cualquier título como paso necesario para poderlos vender.
Una vez vendido el inmueble, pasa el dinero a engrosar el presupuesto de la
administración y continúa siendo un bien común de propiedad de todos los
copropietarios; pasa de ser un bien presupuestal a ser un recurso presupuestal
o recurso patrimonial. Los bienes y los recursos presupuestales son
inembargables en los sectores de la Nación11, afirmación ésta que
coincide con la definición del alcance y naturaleza de los bienes
comunes, en el artículo 19 de la ley 675, que establece que los bienes
comunes son inembargables. Tengamos en cuenta que los recursos patrimoniales
son bienes comunes y por lo tanto son inembargables. No se altera el patrimonio
de todos los copropietarios en los bienes comunes no esenciales sometidos a
registro.
– Producto
de bienes inmuebles recibidos como dación en pago por cuotas de administración
La dación en
pago puede conllevar el registro del bien dado, a nombre de la persona
jurídica. Lo usual y acorde con la ley, es que si éste es un bien inmueble, sea
vendido para poder recuperar las cuotas de administración que se cancelaron con
esta dación en pago. De esta manera era bien común el crédito por esas cuotas de
administración atrasadas; es bien común el inmueble dado en pago de esas
cuotas; es bien común el ingreso extraordinario por la recuperación de cuotas
de administración atrasadas. El patrimonio está constituido por derechos y
obligaciones y no por objetos. Lo que importa no es la propiedad sino el
derecho de propiedad. Los objetos pueden ser cambiados por dinero y éste a su
vez por objetos y el patrimonio sigue inalterable.
– Producto
de donaciones
Esta
posibilidad no es muy frecuente, no está expresamente contemplada en la ley y
solo se deduce de este artículo 34: Recursos Patrimoniales (...) y
demás bienes e ingresos que (...) reciba a cualquier título. Es
elemental que si una donación se hace a la propiedad horizontal, es para los
propietarios de los bienes de dominio particular. La donación será parte
del patrimonio de los propietarios de los bienes de dominio particular, aun si
el inmueble donado figura en registro a nombre de la persona jurídica. Una vez
se recibe el bien donado entra a formar parte de los bienes comunes de los
copropietarios aunque figure a nombre de la persona jurídica.
– Producto
de la compra de inmuebles
Estos bienes
se anexarán a la propiedad horizontal como bienes comunes. – Producto
de la compra de bienes muebles
Éstos
simplemente engrosarán los inventarios. No dedica la ley 675 un artículo
especial a este punto. Hace alusión a él en el aquí comentado artículo 34:
Recursos Patrimoniales: (...) demás bienes (...) que adquiera (...) a
cualquier título para el cumplimiento de su objeto, y en el parágrafo
2º del artículo 20:
No se
aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes
muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los
cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se
realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad
horizontal.
Estos bienes
comunes muebles, enajenables por naturaleza, tienen el mismo trato contable que
cualquier bien común, llámense sillas, computador, construcciones, etc. No
deben figurar como activos, y con mayor razón, no son objeto de depreciación,
como erradamente lo dice el Consejo Técnico de la Contaduría en sus diversas
orientaciones, porque no forman parte del balance sino de la ejecución
presupuestal, por lo cual su compra constituye un gasto. No son activos los
bienes comunes ni los bienes privados. Ningún bien de la propiedad horizontal
puede formar parte de un balance de la copropiedad.
En la
definición de recursos patrimoniales que acabamos de trascribir, no se menciona
la posibilidad de que los recursos patrimoniales estén también constituidos por
los inmuebles, no producto de una compra, sino producto de construcciones
realizadas por la administración en bienes comunes con dineros de todos los
copropietarios, o con los dineros presupuestales, que es igual. Es común hacer
construcciones para mejorar el equipamiento de las propiedades horizontales
para beneficio de todos los copropietarios, como zonas de recreación u oficinas
para la administración. Es claro que estas construcciones elaboradas con
dineros comunes son de propiedad común de todos los copropietarios y no deben
formar parte de un patrimonio independiente de la persona jurídica, no son
activos y tampoco deben figurar en el mal ordenado balance. Este tipo de
construcciones, por hacerse en zonas comunes, no son objeto de registro.
Una vez
argumentada la carencia de patrimonio en la ley 675, pasaremos a analizar sus
consecuencias.
1.1 La
inembargabilidad de los bienes comunes estipulada en la Ley 675
· Si
se pudieran embargar los bienes que figuren en registro a nombre de la persona
jurídica, se embargarían bienes comunes y la ley lo prohíbe.
· Tampoco
son objeto de embargo los bienes comunes que forman parte de la construcción.
Sería imposible el uso y goce de los bienes comunes. Llegar a embargar y
rematar las zonas de circulación de un edificio de 3 o 4 plantas, es un
sinsentido.
· Si
fueran objeto de embargo los bienes con que cuenta la administración para el
cumplimiento de su objeto sería imposible administrar la copropiedad, sería
imposible gozar y disfrutar la copropiedad, serían imposibles su funcionamiento
y existencia. Estos bienes deberían considerarse en la ley como bienes comunes
esenciales: pueden estar destinados al pago de salarios, al pago de servicios
públicos, para dar cumplimiento a deudas adquiridas, etc. También son bienes de
uso o servicio común los bienes representados en las máquinas cortadoras de
césped, los ascensores, las motobombas, los computadores, etc. No son
embargables los recursos patrimoniales porque son bienes comunes.
• Tampoco
son embargables los derechos representados en las cuotas de administración,
presentes y futuras, porque son bienes comunes y la ley 675 estipula que los
bienes comunes son inembargables, con la misma lógica de que son inembargables
los derechos presupuestales de los entes públicos.
El
patrimonio jurídico está conformado por todos los derechos presentes y futuros,
valorables en dinero, de los que puede ser titular una persona. Es decir, los
componentes del activo son la propiedad y demás derechos reales, los derechos
de crédito y los llamados derechos de propiedad intelectual e industrial. En
conclusión, cuando existe patrimonio existe la posibilidad de que sea embargado
y así fue previsto en la ley 16, desconociendo los principios de la
contabilidad presupuestal mandados por los reglamentos internos y asumiendo la
propiedad y el patrimonio existentes en la legislación mercantil.
1.2 La
necesidad de la estipulación de la responsabilidad en las propiedades
horizontales
La
responsabilidad patrimonial significa que las personas naturales y jurídicas
tienen que responder con su patrimonio por las obligaciones en que incurran. Es
este un problema por resolver en las propiedades horizontales. Para poder
entender cabalmente este tema, tenemos que tener clara cuál es la función del
patrimonio y la implicación de que una propiedad horizontal no tenga patrimonio
autónomo; cuáles son los principios de la contabilidad presupuestal, cómo se
aplican y qué consecuencias tienen para las propiedades horizontales y el por
qué en este tipo de propiedad no es pertinente la contabilidad mercantil.
Partiendo de
la función de patrimonio, que implica la responsabilidad, la pregunta a
responder sería la siguiente: ¿cómo responde en la actualidad una propiedad
horizontal que incurra en una responsabilidad de tipo contractual o
extracontractual?, ¿responderán los copropietarios con su propiedad privada o
con sus bienes comunes?, ¿responderá el administrador?, ¿responderán los
miembros del consejo de administración?
Para mirar
el problema de cerca, pensemos en los recursos que tendría un trabajador a
quien una propiedad horizontal le adeuda sus prestaciones laborales. O en un
segundo caso, ¿qué podría hacer un tercero, víctima de una responsabilidad
extracontractual, frente a una copropiedad?
a)
Responsabilidad de la persona jurídica. La
verdad es que con la normatividad estipulada en la ley 675 de 2001, se
presenta un vacío legal que nos va a traer como consecuencia la no
responsabilidad de las propiedades horizontales, por la sencilla razón de que
no tienen patrimonio distinto del patrimonio de los propietarios individuales.
Un principio
que rige la responsabilidad patrimonial es el de que todo daño debe ser
reparado. Ese principio, si pensamos en las propiedades horizontales, ¿qué
cumplimiento tiene?, ¿podrán ser embargadas?, ¿hasta qué monto?, ¿cuáles bienes
serían embargables: los privados, los comunes, los esenciales, los no
esenciales, los que posea la administración para el cumplimiento de su objeto?,
¿por qué tipo de condenas? Estas respuestas son las que no da la ley
debiéndolas dar, como sí las dan las leyes del presupuesto público para los
entes públicos que no tienen patrimonio, que son inembargables pero sí son
responsables.
Para los
entes públicos se establece que el valor de las condenas judiciales o
conciliaciones debe formar parte del presupuesto presentado a la Nación para la
siguiente vigencia presupuestal. Así se garantiza la responsabilidad y la no
embargabilidad de los presupuestos ni de los bienes presupuestales de los entes
públicos que funcionan con recursos de la Nación. En el presupuesto público
solo son embargables los sectores del Estado pasados l8 meses de una condena
laboral, a partir de la ejecutoria de la sentencia, sin que ésta se haya cancelado12.
Así las
cosas, si los legisladores hubieran sido conscientes de que las propiedades
horizontales deben ser responsables y cumplir con todos los mandatos de la
contabilidad presupuestal ordenada en la ley 675, al afirmar ésta que la
asamblea y el consejo de administración deben aprobar o improbar el presupuesto
de ingresos y gastos, hubieran también expresado la obligatoriedad de incluir
en el próximo presupuesto de gastos el valor de las condenas judiciales o
conciliaciones, y que el consejo y la asamblea están obligados a incluir y
aprobar estas partidas en el siguiente presupuesto de gastos. Por lo tanto, no
se establece la posibilidad de embargo cuando la asamblea se niegue a aprobar
estas partidas en el presupuesto, ni se determina qué tipo de bienes
responderían por la condena. Desafortunadamente, con la normatividad que
tenemos hoy, estas situaciones no quedan cubiertas, lo que nos lleva a concluir
que las propiedades horizontales no son forzadas a responder patrimonialmente.
Como los bienes
comunes son inembargables, pudo la ley decir que si la asamblea no aprueba el
presupuesto con las partidas correspondientes a condenas judiciales o
conciliaciones, pueden los bienes privados ser garantía de responsabilidad.
De la
exposición anterior se concluye que las copropiedades no son sujetos de
responsabilidad civil ni de embargo, por la inexistencia de un patrimonio
cobijado bajo los conceptos tradicionales del derecho civil o del derecho
comercial. Una vez analizada la no responsabilidad civil de las propiedades
horizontales bajo el concepto de patrimonio, pasaremos a examinar la
responsabilidad de los copropietarios, del administrador y del consejo de
administración.
b) Responsabilidad
de los copropietarios: No contempla la ley 675 la responsabilidad de los
copropietarios de los bienes de dominio particular, responsabilidad que sí
establece la legislación comercial para los entes comerciales y para las
sociedades con su patrimonio.
La
responsabilidad de los copropietarios se consideró al discutir la ley 675 pero
se eliminó en la redacción final suprimiendo el parágrafo
2° del artículo 33 (naturaleza y características de la persona
jurídica) que creaba o crea la responsabilidad patrimonial de los
propietarios para ser coherentes con la norma del artículo 50, de que exista
responsabilidad pero mediante pólizas que puede establecer el Gobierno a los
administradores, cuando la propiedad tiene que responder ante terceros13; como
la ley 675 no ha sido reglamentada no se han establecido este tipo de pólizas.
c) Responsabilidad
del administrador: Está prevista esta responsabilidad en el artículo 50:
ARTÍCULO 50.
Naturaleza del administrador. La representación legal de la persona jurídica y
la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador
(...). Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se
radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las
normas legales y reglamentarias.
Los
administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o
grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se
presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o
extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad
horizontal.
Este
artículo 50 afirma que Los actos y contratos que celebre el
administrador en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de
la persona jurídica, (...). Pero la persona jurídica de las
propiedades horizontales no tiene patrimonio propio y no es responsable, en
cambio todo administrador que maneje dineros y pueda contratar es responsable,
afirmación ésta tomada de contenidos reglamentarios y del Código de Comercio,
pero la responsabilidad es personal, no es de la copropiedad; es muy difícil
que un administrador de una propiedad horizontal tenga un patrimonio suficiente
para dar cumplimiento a condenas de grandes proporciones y además, su culpa
leve o grave es difícil de probar. Esta afirmación de este artículo 50 no aporta
a la ley de propiedad horizontal.
En el
parágrafo 3º de este mismo artículo se establece la responsabilidad del
administrador mediante pólizas que serán reglamentadas posteriormente por el
Gobierno Nacional: En todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente
al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el año en que se realiza
la respectiva designación, (...). Es en el único caso en el que la ley
675 prevé una responsabilidad, pero limitada, y solo por parte del
administrador.
Como se acaba
de expresar, la responsabilidad de los administradores también está contemplada
en el Código de Comercio:
Art. 200.
Modificado. Ley 222 de 1995. Art.
24. Los administradores responderán solidaria e ilimitadamente de los
perjuicios que por dolo o culpa ocasionen a la sociedad, a los socios o a
terceros.
No estarán
sujetos a dicha responsabilidad, quienes no hayan tenido conocimiento de la
acción u omisión o hayan votado en contra, siempre y cuando no la ejecuten.
En los casos
de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o de
los estatutos, se presumirá la culpa del administrador.
En sentido similar
se refieren los artículos 840 y 841 del mismo Código.
La
constitución de pólizas de garantía a los administradores es un contenido
reglamentario de vieja data que con el tiempo tiende a ser olvidado. Hasta el
momento no ha habido pronunciamiento alguno por parte del Gobierno Nacional y
los administradores no responden a no ser que estas pólizas se exijan por los
reglamentos de las copropiedades y se les dé cumplimiento.
d)
Responsabilidad de los consejeros. También fue mencionada en la
discusión de la ley la posibilidad de que los consejeros tuvieran alguna
responsabilidad, pero finalmente se suprimió en el contenido final.
La
responsabilidad de las propiedades horizontales debe ser contemplada como se
hace para los sectores de la Nación, pues ambos carecen de patrimonio y toda
persona debe ser responsable. Son entes sin patrimonio propio, en
contraposición a la contabilidad patrimonial que es propia de las sociedades,
ya que éstas tienen patrimonio independiente de los socios que las conforman y
son responsables y embargables. El problema es que la ley 675 y los reglamentos
ordenan llevar ambos tipos de contabilidad: la presupuestal y la patrimonial
para las propiedades horizontales porque los legisladores no fueron conscientes
de la necesidad de la responsabilidad y tampoco entendieron que el problema
podría resolverse acudiendo a mecanismos similares a los creados para
determinar la responsabilidad de los sectores de la Nación.
1.3 En la
ley 675 obligan simultáneamente la contabilidad patrimonial y la contabilidad
presupuestal
a) En
los reglamentos de las copropiedades anteriores a la ley 675: se
acostumbró establecer que el administrador debe elaborar el presupuesto de
ingresos y gastos y someterlo a aprobación del consejo y de la asamblea.
Partiendo de estos documentos se determinan las cuotas de administración. El
presupuesto no está contenido en el decreto 2649 que es el que establece los
principios de contabilidad generalmente aceptados en Colombia, ni en el Código
de Comercio, porque la contabilidad que prescriben el decreto 2649 y el Código
de Comercio con sus mandatos no es de tipo presupuestal sino patrimonial, que
corresponde a personas jurídicas con patrimonio, responsables y embargables.
También
ordenaron los reglamentos la contabilidad de tipo comercial al prescribir la
aprobación del balance general. Ordenan en forma contradictoria, como
contabilidad presupuestal y contabilidad mercantil, el destino del déficit y
del superávit, diciendo unas veces que los excedentes alivian las cuotas de
administración (contabilidad presupuestal) y al mismo tiempo, que estos
excedentes deben pasar al fondo de reserva (contabilidad mercantil). Además
dicen los reglamentos que los déficits deben ser cubiertos en cualquier momento
en que se presenten, citando inmediatamente a una asamblea extraordinaria
(contabilidad presupuestal, equilibrio presupuestal) y que éstos deben ser
cubiertos por el fondo de reserva –como lo llamaban los reglamentos, tomado del
fondo de reserva de las sociedades– (contabilidad mercantil, mandatos exigidos
para las sociedades).
b) En
la ley 675: en la misma inconsistencia anterior incurre la ley 675 cuando
ordena la ejecución presupuestal, el balance de prueba y el balance
general, cfr. art. 5l, 4, el presupuesto de ingresos
y el presupuesto de gastos. Estos mandatos están contenidos en los arts. 38 y
5l, funciones de la asamblea y del administrador.
Pero no se
menciona en la ley 675 el déficit o superávit, ni los excedentes o pérdidas,
posiblemente porque el presupuesto debe tener el principio de equilibrio
presupuestal: ingresos y gastos deben coincidir y si no coinciden, la
diferencia se debe subsanar en el siguiente período presupuestal. La ley calla
al respecto. Tampoco establece la ley que el fondo de imprevistos se alimente
de los excedentes ni cubra las pérdidas, afirmaciones éstas aplicables a las
sociedades en sus reservas, llamadas por la ley 675, fondo de imprevistos con
un significado y un componente completamente diferentes. El equilibrio
presupuestal debe ser adaptado a las propiedades horizontales y exigirse su
cumplimiento.
c) ¿Qué
es la Contabilidad presupuestal?: esta contabilidad es aplicable a los
sectores del Estado que funcionan con recursos de la Nación, no tienen
patrimonio autónomo y la base de su funcionamiento es el presupuesto, que no es
una simple herramienta, como ocurre en las sociedades. Los sectores de la
Nación como salud, educación, defensa, etc., se asimilan a los sectores de las
propiedades horizontales sectorizadas: -cada sector tiene su autonomía
presupuestal, debe elaborar el presupuesto de ingresos y gastos (este mandato
está implícito, no explícito, en el art. 31, ley 675)- y sus presupuestos
conforman el presupuesto general de la Nación el cual debe ser aprobado por el
Congreso, al igual que en las copropiedades la asamblea aprueba el presupuesto.
Los sectores de las copropiedades deberían hacer sus presupuestos y
presentarlos a la administración, al consejo y a la asamblea para su
aprobación.
Los sectores
y módulos constan en la ley 675, así:
ARTÍCULO 31.
Sectores y módulos de contribución. Los reglamentos de propiedad horizontal de
los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto deberán prever de manera
expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén
destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas,
en razón a su naturaleza, destinación o localización.
Las expensas
comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular
estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo
sector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución
respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de
propiedad horizontal.
Los recursos
de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual de
edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y solo podrán sufragar
las erogaciones inherentes a su destinación específica.
Estos
sectores y módulos no tienen nada que ver con el patrimonio ni con la
copropiedad. Son índices de participación en los gastos por el uso y goce de
los bienes comunes. Los gastos y los ingresos se separan para cada uno de los
sectores de la Nación por el uso y goce de los bienes de la Nación. Es muy
posible que de los sectores de la Nación hayan surgido los sectores y módulos
en los reglamentos de las copropiedades, de donde debieron pasar a la ley 675.
Debe haber contabilidad presupuestal para los coeficientes de copropiedad, para
cada sector y para cada módulo y su correspondiente resultado presupuestal:
déficit o superávit por coeficiente de copropiedad y por cada sector y módulo.
d) Los
principios presupuestales que deben ser adaptados a las copropiedades y que son
ordenados para los sectores estatales, son: universalidad, unidad de caja, de
especialización, anualidad, inembargabilidad y equilibrio presupuestal.
– El
principio de universalidad.
Significa
que en el presupuesto deben figurar todos los ingresos y todos los gastos.
Artículo
15, Decreto 111 de 1996:
“Universalidad. El presupuesto contendrá la totalidad de los gastos públicos
que se espere realizar durante la vigencia fiscal respectiva. En consecuencia,
ninguna autoridad podrá efectuar gastos públicos, erogaciones con cargo al
Tesoro o transferir crédito alguno, que no figuren en el presupuesto [...]
Cabe
resaltar lo sostenido por la Corte Constitucional que aclara su alcance, en el
sentido de que éste parte de los gastos, no de los ingresos14.
Este
principio está acorde con el art. 13 de la ley 675, que se refiere a la
reconstrucción obligatoria del edificio o conjunto. Por totalidad de los gastos
se considera en las propiedades horizontales la totalidad de los gastos de
mantenimiento, reconstrucción y conservación del edificio o conjunto.
Usualmente solo se presupuestan los gastos de mantenimiento, incumpliendo este
principio presupuestal.
– El
principio de unidad de caja no es aplicable a copropiedades
sectorizadas o moduladas. Se establece este principio en el artículo 16
del Decreto 111 de 1996:
Unidad de
Caja. Con el recaudo de todas las rentas y recursos de capital se atenderá el
pago oportuno de las apropiaciones autorizadas en el Presupuesto General de la
Nación15.
El principio
de unidad de caja es válido al interior de cada sector, no al interior de la
administración de una copropiedad sectorizada. Se aplicaría la unidad de caja
para propiedades no sectorizadas en el sentido de que todos los excedentes y
las pérdidas, todos los ingresos y todos los gastos, deben ser a favor de los
copropietarios o deben ser cubiertos por ellos.
– El
principio de especialización: Artículo 18, Decreto 111 de 1996:
Especialización. Las apropiaciones deben referirse en cada órgano de la
administración a su objeto y funciones, y se ejecutarán estrictamente conforme
al fin para el cual fueron programadas. Artículo 345 constitucional, establece
que: “(...) no se podrá transferir crédito alguno a un objeto no previsto en el
respectivo presupuesto.
El Gobierno
no puede utilizar partidas del gasto aprobadas por el Congreso para finalidad
diferente a aquélla para la cual ésta fue apropiada.
Usualmente
no se respetan en las copropiedades las partidas presupuestales, ni siquiera
los montos totales del presupuesto. Los administradores gastan sin consultar
las partidas y sus conceptos aprobados por la asamblea, y los consejeros
aprueban igualmente los gastos que consideran convenientes, tomándose uno y
otros atribuciones que le son inherentes a la asamblea de copropietarios.
Tampoco es usual que se presenten presupuestos separados por sectores (la ley
no lo ordena expresamente como debió hacerlo, de conformidad con su artículo 31
que contiene implícito este mandato), cada uno de los cuales debe también tener
el principio de especialización16. Solo es posible aplicar este
principio si los edificios o conjuntos no se someten al Plan de Cuentas Único
para Comerciantes sino que elaboran su propio plan de cuentas que les permita
tener un control del gasto de cada una de las partidas presupuestales aprobadas
por la asamblea17.
– El
principio de equilibrio presupuestal
El artículo
2º del Decreto 4730 de 2005 estableció
que los objetivos del sistema presupuestal, son: el equilibrio entre los
ingresos y los gastos públicos que permita la sostenibilidad de las finanzas
públicas en el mediano plazo, la asignación de los recursos de acuerdo con las
disponibilidades de ingresos y las prioridades del gasto, y la utilización
eficiente de los recursos en un contexto de transparencia18.
Deben
hacerse presupuestos de gastos que coincidan con los presupuestos de ingresos.
El problema es que elaborando balances de tipo comercial no es posible hacer el
presupuesto de ingresos, razón por la cual se hacen presupuestos de gastos que
conducirán a un déficit o a un superávit, rompiendo el equilibrio presupuestal.
O se exceden en los gastos o se proveen los recursos insuficientes para la
buena marcha de la administración.
A estos
principios, por jurisprudencia y doctrina, se les debe agregar el principio
de publicidad19. La publicidad está ordenada
usualmente en los reglamentos, en la ley no se considera. Ocurre cuando el
reglamento ordena que tantos días antes de la asamblea el administrador debe
enviar a cada propietario copia del balance y del presupuesto. Se envía
usualmente el presupuesto de gastos, el de ingresos no, porque el balance de
tipo comercial y patrimonial no permite elaborarlo.
Ninguno de
los principios presupuestales antes analizados tiene aplicación en los entes
mercantiles porque su finalidad es la ganancia, el incremento patrimonial, no
el manejo presupuestal; para éstos, el presupuesto es solamente una herramienta
de gestión. En cambio, en las propiedades horizontales, sin patrimonio propio,
sí se debe dar cumplimiento a todos los principios presupuestales aplicables a
los sectores de la Nación porque su función, al igual que en las copropiedades,
es elaborar y ejecutar el presupuesto.
e) ¿Cómo
obliga en la ley 675 la contabilidad mercantil?
El artículo
57 de la ley 675 ordena que el revisor fiscal cumpla con la ley 43 de 1990 y
las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen.
Adiciona y
complementa el artículo 6º de la ley 43 de 1990,
el decreto 2649 de 1993,
DE LOS PRINCIPIOS DE LA CONTABILIDAD GENERALMENTE ACEPTADOS EN COLOMBIA. Los
legisladores de la ley 675 al parecer no sabían qué ordenaban en este artículo
57: realmente ordenaban la contabilidad de tipo mercantil, que es el contenido
básico de este decreto. Pero también tiene este decreto artículos que son
aplicables a la ejecución presupuestal y a los presupuestos.
A través de
este artículo 57 quedaron los contadores de las propiedades horizontales,
sujetos a las orientaciones del Consejo Técnico de la Contaduría y sometidos a
la Junta Central de Contadores, como organismo disciplinario del Consejo
Técnico. Estos dos entes tienen como función velar por el cumplimiento de la
ley 43 y del decreto 2649 o principios de contabilidad generalmente aceptados,
no aplicable en su totalidad a las propiedades horizontales, como explicaremos
más adelante, sólo aplicable a entes con patrimonio. Pero, paradójicamente,
estos dos entes obligan al cumplimiento de todos los artículos del decreto
2649, exceptuando solo los ajustes por inflación.
Este mandato
de la ley 675 en su art. 57 es incompleto. Obliga la ley 43 de 1990 al revisor
fiscal cuando debió consignarse que también obliga a todos aquellos
funcionarios que participan de una u otra manera en la contabilidad, como son:
el administrador, el contador y el revisor fiscal.
En la ley
675, estrictamente hablando, y con las precisiones antes anotadas, no se está
contemplando otro patrimonio diferente al de los propietarios de los bienes
privados en razón a su propiedad individual y a la propiedad común. La
contabilidad de la propiedad horizontal no contempla el patrimonio de esta
propiedad individual ni el patrimonio de los bienes comunes del edificio o
conjunto. La copropiedad debe manejar la ejecución de los presupuestos de
ingresos y de gastos, nada más. Por esto, el balance ordenado por el decreto
2649, por los reglamentos y por la ley 675, no tiene sentido. Debe ordenarse la
ejecución del presupuesto, por ser la ejecución de una contabilidad de tipo
presupuestal. Las copropiedades no deben elaborar el balance, o contemplar los
elementos constitutivos del patrimonio ni llegar a conclusiones como:
excedentes patrimoniales, patrimonio líquido, patrimonio como resultado de la
relación activo-pasivo, etc. La ejecución presupuestal debe concluir si hubo o
no déficit o superávit presupuestal, qué dineros adeudados se recibirán en el
siguiente período presupuestal y cuáles deudas será necesario cancelar con el
presupuesto siguiente de gastos. Todo esto para que el administrador pueda
hacer el presupuesto de ingresos y gastos del siguiente período presupuestal y
la ejecución presupuestal, ordenados en la ley 675.
En la ley
675 el patrimonio está conformado por el patrimonio de los propietarios
privados, conformado por los bienes privados y por los bienes comunes,
incluyendo todos los recursos patrimoniales entre los que se cuentan los bienes
que figuren a nombre de la persona jurídica en la Oficina de Registro. Estos
bienes registrados no deben ser contabilizados –como sí ocurre en la
contabilidad de las empresas mercantiles–, porque distorsionaría la ejecución
del presupuesto de una contabilidad de tipo presupuestal.
1.4
Semejanzas y diferencias entre la contabilidad patrimonial y la presupuestal
La
contabilidad mercantil está contenida en el decreto 2649 o principios de
contabilidad generalmente aceptados en Colombia. De este decreto no son
aplicables los artículos referentes a los activos; a los pasivos; a los estados
financieros; a la contabilidad de causación20; a las reservas
o fondos patrimoniales; a las propiedades, planta y equipo; y a los artículos
que de una u otra manera hacen referencia al patrimonio21.
Son de
obligatorio cumplimiento, entre otros, los siguientes artículos del decreto
2649 que no hacen relación alguna al patrimonio, porque también se aplican a la
contabilidad presupuestal. Colocaremos entre paréntesis los artículos de la ley
675 que los obligan:
Art. 9o. Período.
El ente económico debe preparar y difundir periódicamente estados financieros,
durante su existencia (Ley 675, art. 5l, 1).
Art. 30.
Estados de liquidación. Son estados de liquidación aquellos que debe presentar
un ente económico que ha cesado sus operaciones, para informar sobre el grado
de avance del proceso de realización de sus activos y de cancelación de sus
pasivos (Ley 675, art. 12). Ese sería el único caso en el que sería
pertinente un balance porque liquida el patrimonio de los copropietarios.
Art. 33.
Estados financieros certificados y dictaminados. Son estados financieros
certificados aquellos firmados por el representante legal, por el contador
público que los hubiere preparado y por el revisor fiscal, si lo hubiere, dando
así testimonio de que han sido fielmente tomados de los libros (Ley 675, art.
57). La figura del contador no existe en los
reglamentos ni en la ley 675. Este parece ser el verdadero interés de la ley
675 al enunciar el contenido del art. 57 y la obligación del revisor fiscal de
someterse a la ley 43 de 1990 que
establece la certificación y el dictamen de los estados financieros, aunque en
las copropiedades, por no tener patrimonio, tampoco hay estados financieros. Se
debe hacer alusión, más bien, a la certificación y al dictamen de la ejecución
presupuestal.
Art. 42.
Cuentas de orden contingentes. Las cuentas de orden contingentes reflejan hechos
o circunstancias que pueden llegar a afectar la estructura financiera de un
ente económico (Son necesarias para poder hacer el presupuesto de
ingresos ordenado en el art. 5l, 1 y 4 y el art. 38, 2).
Art. 52.
Provisiones y contingencias. (...) contingencias de pérdidas probables (...),
cuando sea necesario de acuerdo con las normas técnicas. Las provisiones deben
ser justificadas, cuantificables y confiables. Una contingencia es una
condición, situación o conjunto de circunstancias existentes, que implican duda
respecto a una posible ganancia o pérdida por parte de un ente económico, duda
que se resolverá en último término cuando uno o mas eventos futuros ocurran o
dejen de ocurrir. Se aplica fundamentalmente para la cartera que se
considere irrecuperable.
Las
contingencias pueden ser probables, eventuales o remotas (son
necesarias para poder hacer el presupuesto de ingresos ordenado en el art. 5l,
1 y 4 y art. 38, 2). Las contingencias también deben acatarse en la
contabilidad presupuestal.
Art. 62.
Cuentas y documentos por cobrar. Las cuentas y documentos por cobrar
representan derechos a reclamar efectivo u otros bienes y servicios, como
consecuencia de préstamos y otras operaciones a crédito (Las
cuentas y documentos por cobrar forman parte del presupuesto de ingresos del
siguiente período presupuestal, ley 675 art. 51, 1 y 4 y art. 38, 2).
Art. 76.
Obligaciones laborales. Las obligaciones labores
pendientes de cancelar formarán parte del nuevo presupuesto de gastos, art. 5l,
1 y 4 y art. 38, 2.
Art. 81.
Contingencias de pérdidas. Con sujeción a la norma básica de la prudencia, se
deben reconocer las contingencias de pérdidas en la fecha en la cual se conozca
información conforme a la cual su ocurrencia sea probable y puedan estimarse
razonablemente. Tratándose de procesos judiciales o administrativos deben
reconocerse las contingencias probables en la fecha de notificación del primer
acto del proceso (Las contingencias de pérdidas ocurren en las
propiedades horizontales acordes con la ley 791 de 2002 que
establece la prescripción para procesos ejecutivos, son necesarias para
establecer el presupuesto de ingresos, ley 675, art. 51, numerales 1 y 4 y art.
38 numeral 2).
Art. 106.
Reconocimiento de errores de ejercicios anteriores. Las partidas que
correspondan a la corrección de errores contables de períodos anteriores,
provenientes de equivocaciones en cómputos matemáticos, de desviaciones en la
aplicación de normas contables o de haber pasado inadvertidos hechos
cuantificables que existían a la fecha en que se difundió la información
financiera, se deben incluir en los resultados del período en que se
advirtieren (Si los balances tienen activos y patrimonio y
presentan depreciaciones acumuladas, o déficit y superávit acumulado, es
preciso reconocer los errores para adaptar la contabilidad a la ley 675).
Art. 110.
Registros en las cuentas de orden. ...4. Las cuentas de orden no pueden
emplearse como un sustituto para omitir el registro de pérdidas contingentes
que de acuerdo con las normas técnicas pertinentes exigen la creación de
provisiones (El registro de pérdidas contingentes por cartera
irrecuperable debe llevarse al gasto y, si por alguna razón, entran esas cuotas
de administración a las arcas de la urbanización, éstas deben contabilizarse
como ingresos extraordinarios. Esto es necesario en toda contabilidad mercantil
y presupuestal. Usualmente no se cumple en las propiedades horizontales).
Art. 114.
Notas a los estados financieros. Las notas, como presentación de las prácticas
contables y revelación de la empresa, son parte integral de todos y cada uno de
los estados financieros. Las mismas deben prepararse por los
administradores (Ley 675, art. 51, 5). Es costumbre que en las
propiedades horizontales los contadores asuman la responsabilidad de la
contabilidad, no la explican a los administradores y presentan los informes a
los consejos y a las asambleas porque los administradores no son partícipes de
estos documentos. Aunque los contadores llevan la contabilidad bajo la
responsabilidad de los administradores, ordenado por la ley 675 y por el
decreto 2649, se consideran funcionarios autónomos. Estrictamente no hay
estados financieros porque no hay patrimonio, lo que hay es ejecución
presupuestal.
Art.
122...De las normas sobre registros y libros... Art. 124. Comprobantes de
contabilidad... Art. 125. Libros.. Art. 128. Forma de llevar los libros.... En
los libros esta prohibido... (Obliga a este artículo la ley
675 a través del art. 57 que remite a este decreto 2649) Sobre la forma de
llevar los libros la ley 1314 de 2009 autoriza
llevar los libros por medios electrónicos.
Art. 130.
Libro de accionistas y similares. Art. 131. Libros de actas (Ley
675. art. 51 funciones del administrador, 2.: Llevar directamente o bajo su
dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro
de propietarios y residentes, (...).
El Consejo
Técnico de la Contaduría emite orientaciones y conceptos sobre el modo de
llevar la contabilidad, sujetándose a todos los articulados del decreto 2649
pues para esto fue creado. Para la ley 675 ha emitido las orientaciones 03, 07,
010, 02 y 02 corregida, esta última de mediados de 2008. Para explicar la
contabilidad en las propiedades horizontales establece este Consejo sus propias
definiciones cambiando las definiciones de la ley, creando otras nuevas y
omitiendo las que no considera pertinentes. Es decir, modifican el texto de la
ley 675 redactándola de otra manera para someter a las propiedades horizontales
a la contabilidad mercantil. Lo que nos preocupa es que siendo evidente la
falta de comprensión de las leyes y su pertinencia, se le atribuya a este
Consejo la facultad de ser el organismo central para adaptar el decreto 2649 a
las normas internacionales de contabilidad, como se expresa en la ley 1314 de 2009.
Expresa el
Consejo Técnico en todas sus orientaciones que se refiere a las propiedades
horizontales y a las unidades inmobiliarias cerradas demostrando su no
comprensión de la ley 675. Esta afirmación fue cierta desde la promulgación de
la ley 428 de 1998 hasta la expedición de la ley 675 de
agosto de 2001. A partir de agosto del año de 2001 quedó derogada la ley
428 y se expidió la ley 675 que cobija a todas las propiedades horizontales que
se hayan sometido a la ley de propiedad horizontal, incluyendo las propiedades
horizontales cerradas que hayan decidido someterse a este régimen.
Igualmente,
establecen erradamente el patrimonio de la persona jurídica, y orientan sobre
depreciaciones, activos, etc. Dicen equivocadamente que las propiedades
horizontales están sometidas al Código de Comercio y al Plan de Cuentas Único
para Comerciantes22 y que deben llevar una contabilidad de
causación23. Al final de cuentas, desconocen cuándo una ley es
pertinente, desconocen la contabilidad presupuestal y desorientan e inducen a
errores que ocasionan daño a las propiedades horizontales, impiden dar
cumplimiento a la ley 675 y desconocen la carencia de patrimonio en las
propiedades horizontales.
2.
CONCLUSIONES
Dice la ley
675: a) Los bienes comunes son inembargables porque no podrá haber embargo con
relación a los bienes comunes separadamente del piso o departamento a que
acceden, b) en las propiedades horizontales solo hay bienes comunes y bienes
privados, c) el derecho o patrimonio de todos los bienes está en cabeza de
todos los copropietarios, d) los bienes comunes son indispensables para el uso
y goce de los bienes privados, e) la propiedad horizontal es una forma especial
de propiedad, f) las propiedades horizontales son de naturaleza civil, sin
ánimo de lucro, g) las propiedades horizontales no tienen los elementos de los
balances h) las copropiedades no están sujetas al Código de Comercio, ni al
estatuto tributario; no se acogen a las pautas contables para las microempresas,
no se inscriben en las Cámaras de Comercio ni en la Dian, se inscriben en las
alcaldías, no existe ente que registre sus libros, no se requiere –podría
registrarlos el administrador como se estipula para las entidades públicas–24,
i) la propiedad horizontal no es embargable ni responsable, j) los órganos de
administración de la propiedad horizontal no tienen responsabilidad específica
estipulada en la ley, k) las propiedades horizontales no tienen patrimonio, no
tienen activos ni pasivos, ni depreciaciones; no deben cumplir el Plan de
Cuentas Único para Comerciantes ni la contabilidad de causación25,
l) los bienes comunes son: bienes muebles, inmuebles por adhesión o por
adherencia, esenciales, no esenciales, bienes comprados, desafectados, donados
o recibidos como dación en pago, construidos por la administración, cuentas
bancarias, títulos de capitalizacion, CDTes, etc., m) las propiedades
horizontales están sometidas a la ley de propiedad horizontal y a sus
reglamentos26, n) del concepto de contabilidad presupuestal surge la
inembargabilidad del presupuesto, porque la teoría presupuestal lo contempla
como un principio y porque embargando el presupuesto colapsaría la propiedad
horizontal27, y se embargaría un bien común que por ministerio de
esta ley es inembargable, ñ) si llegaren a embargarse los bienes comunes sería
inviable el uso y goce de la propiedad privada, sería inviable la propiedad
horizontal y lo que pretende esta ley es garantizar la viabilidad y la
solvencia económica y permanencia de las propiedades horizontales.
Se debe
crear la responsabilidad de las propiedades horizontales utilizando para ello
los mecanismos que crean la responsabilidad en los sectores de la Nación. Es
indispensable que el Estado se preocupe por legislar sobre muchos aspectos de
la propiedad horizontal que aún están sin resolver. Es de vital importancia
regular con pormenores el modo de llevar la contabilidad en las propiedades
horizontales para que sea posible elaborar el presupuesto de ingresos y el
presupuesto de gastos ordenado por esta ley 675 y por los reglamentos y
establecer unas cuotas de administración justas para los copropietarios y que
permitan reconstruir continuamente el edificio o conjunto.
Se requiere
una Superintendencia de Propiedades Horizontales que sirva de organismo
regulador y sancionador por el incumplimiento de la ley 675 y de los
reglamentos, porque esta forma especial de propiedad no está sujeta al Código
de Comercio, al Consejo Técnico de la Contaduría, ni a su organismo sancionador
la Junta Central de Contadores. El juzgamiento de la Junta Central de
Contadores a los profesionales que laboran en las propiedades horizontales
lleva a que se sancione a los contadores que buscan dar cumplimiento a la ley
675, en cambio, a los que violan la ley, pero aplican el decreto 2649, no los
sancionan.
Solo es
posible comprender la ley 675 estudiando su articulado y sus referencias,
olvidándose del concepto mercantil de patrimonio y de su persona jurídica,
entendiéndola como una forma especial de copropiedad que no ha terminado de
inventarse.
No conocemos
ley de propiedad horizontal de otro país que haga una referencia explícita a la
responsabilidad y embargabilidad de los bienes de la propiedad horizontal.
Nuestra investigación nos lleva a afirmar que la ley 675 expedida en Colombia
es la ley de propiedad horizontal más completa expedida hasta el momento, de
acuerdo a los textos que se pudieron consultar.
No se
encontró documento contable específico de obligatorio cumplimiento para las
propiedades horizontales, ni en Colombia ni en otros países, surgido de la
inexistencia de patrimonio en esta forma especial de propiedad, la propiedad
horizontal. Los comerciantes tienen el Código de Comercio y los sectores
públicos tienen todo un andamiaje legal para su funcionamiento. Las propiedades
horizontales se encuentran en medio de los dos, pero requieren un tratado
completo y coherente y un ente que rija a la propiedad horizontal y sancione a
los órganos de administración.
En Internet
aparecen numerosas orientaciones sobre la contabilidad en las propiedades
horizontales, todas equivocadas porque asimilan las propiedades horizontales a
las sociedades y les asignan un patrimonio inexistente. Serían, entre otras:Actualícese.com., Gerencie.com., las
orientaciones del Consejo Técnico de la Contaduría y respuestas a consultas, y
artículos de la“Guía Contable para la Propiedad Horizontal”28.
Esta publicación es editada por la Federación Colombiana para la Propiedad
Horizontal. Esta Federación ha escrito muchos artículos en el medio impreso del
Instituto de la Participación y Acción Comunal29. Como puede
observase, hay desorientación en el manejo contable de las propiedades
horizontales.
Acaba de
expedirse la ley 1314 de 2009, que
busca reemplazar el decreto 2649 por una ley que acoja las normas
internacionales de contabilidad. En ella se expresa en la página 1:
a: Las
facultades de intervención establecidas en esta Ley no se extienden a las
cuentas nacionales, como tampoco a la contabilidad presupuestaria, a la
contabilidad financiera gubernamental, de competencia del Contador General de
la Nación, o la contabilidad de costos.
Imposible
saber si con la afirmación como tampoco a la contabilidad presu‑ puestaria se
refieren a las propiedades horizontales. Ojalá sea así, porque sería un
desastre que el Consejo Técnico de la Contaduría llegara a orientar cómo deben
adaptarse las propiedades horizontales a las normas internacionales de
contabilidad.
Es de
lamentar la conclusión a que se puede llegar: las propiedades horizontales por
no conformar un poder económico dentro del Estado y no tener organismos que
representen y defiendan sus intereses, se encuentran a la deriva y sin
protección estatal que regule su cabal funcionamiento y su responsabilidad y,
por ser una forma especial de copropiedad sin patrimonio propio, quienes ven
lesionados sus intereses por actuaciones de los órganos de administración de la
persona jurídica de las copropiedades, no tienen los medios para exigir sus
derechos por la carencia de responsabilidad de la propiedad horizontal.
_________________________
* Socióloga
de la Universidad Autónoma Latinoamericana con estudios completos de maestría
en la Carrera de Posgrado en Planeación Física, Urbana y Regional, de la
Universidad Nacional de Colombia, Sede de Medellín. Correo
electrónico: claraineses@hotmail.com
** In this
article, it refers to the increasingly common form of property title in a
multi-unit project, like condominiums.
1.
Afirmación ésta de la ley ratificada por las sentencias de la Corte
Constitucional Nos. 738 y 488 de 2002, en las que se afirma que la ley 675 es
una ley de orden público y por lo tanto está por encima de los intereses
particulares y deroga las leyes anteriores.
2. El
Presupuesto Nacional comprende las Ramas Legislativa y Judicial, el Ministerio
Público, la Contraloría General de la República, la Organización Electoral y la
Rama Ejecutiva del nivel nacional, con excepción de los establecimientos
públicos, las Empresas Industriales y Comerciales del Estado y las Sociedades
de Economía Mixta.
3. Expresa
el artículo 598 del Estatuto Tributario que las juntas de copropietarios
administradoras de edificios organizados en propiedad horizontal o de
copropietarios de conjuntos residenciales, al igual que las unidades
inmobiliarias cerradas, no son sujetas al Impuesto sobre la Renta y
Complementarios, y por tanto, no se encuentran obligadas a presentar
Declaración de Ingresos y Patrimonio.
4. Ochoa
Carvajal, Raúl Humberto, BIENES, Sexta edición, Editorial Temis, Bogotá, 2006.
Págs. 3 0-34
5 Estos
principios de contabilidad son mal llamados principios universales. Tan no son
principios universales, que acaba de expedirse la ley 1314 de
Julio de 2009, para adaptar las normas de contabilidad en Colombia a las
normas internacionales. No hay principios universales sino principios generales
regulados por cada país. En Internet aparecen 12.700 resultados sobre principios
universales de contabilidad, lo que es una afirmación errónea generalizada.
… por el
momento se descarta la adopción inmediata de un cuerpo contable único bajo
principios universales de contabilidad,… Consultado 28 de agosto de 09 en http://www.el-exportador.com/022003/digital/gestion.
asp
6 Definición
de contabilidad patrimonial: Está formada por un conjunto de procedimientos,
registros, controles e informes, estructurados sobre la base de principios
técnicos, que tienen como objetivos esenciales: mantener un detalle
cronológico, sistemático y costeado de todas las operaciones que afecten el
patrimonio de las instituciones privadas o públicas y su composición; conocer
la naturaleza de éste y proporcionar a los usuarios informes periódicos,
concretos, significativos y oportunos de la situación de dicho patrimonio, así
como de la posición financiera y la productividad de las operaciones realizadas
en un periodo determinado. Acceso sept. 2 de 2009 en
http://www.definicion.org/contabilidad-patrimonial
7. Estatuto
tributario, Art. 23.- Modificado. Art. 65 de la Ley 223 de 1995.-
Otras Entidades que no Son Contribuyentes. No son contribuyentes del impuesto
sobre la renta, ... las juntas de copropietarios administradoras de edificios
organizados en propiedad horizontal o de copropietarios de conjuntos
residenciales [...]
8. Confunden
recursos patrimoniales y patrimonio los siguientes textos: Beltrán Amórtegui,
Álvaro. Manual Práctico en administración de la propiedad horizontal, señal
editora, cuarta edición 2006, p. 169; Martínez Díaz, Andrés, La propiedad
horizontal y su administración, Librería ediciones del profesional Ltda.,
tercera edición 2008, p. 118; Velásquez Jaramillo, Luis Guillermo, La ley de
propiedad horizontal, visión esquemática y concordada, Legis S. A., 2ª edición,
p. 79; Pabón Gómez, Nora, El abogado en edificios y conjuntos (...),
Consultorio Jurídico en Casa, Intermedio Editores Ltda. 2.009, p. 30.
9. Velásquez
Jaramillo, Luis Guillermo. Op. cit. p. 81
10. Nuestro
criterio es bien distinto de la siguiente afirmación: Como se observa,
la persona jurídica tiene un dominio volátil, de minutos, casi de segundos
sobre un bien que no es común porque tiene autonomía registral y está dentro
del patrimonio de la persona jurídica una vez transferido, pero el aroma creado
por la ley puede generar una solución como la propuesta sin que sus principios
queden vulnerados. Puede afirmarse sin temores que la persona jurídica lo
adquiere como si fuera un bien privado y la decisión comunitaria en acto
posterior le coloca el rótulo de común, lo que necesariamente requerirá de una
reforma estatutaria. Todo lo contrario, el bien sujeto a registro es
común, aunque tenga autonomía registral. Es común a partir del momento en que
lo adquiere la persona jurídica. Cita tomada de Velásquez, Luis Guillermo,
Conferencia dictada sobre La Unión de la personalidad jurídica y la comunidad
en la nueva ley de propiedad horizontal, p. 5. Julio 11 de 2002.
11. Carvajal
Sepúlveda, Jorge Iván, El Presupuesto Público, Señal Editora, julio de 2006, p.
99
12.
Carvajal, Jorge Iván, cita la sentencia de la Corte Constitucional C-213 de 1994, M.
P. José Gregorio Hernández Galindo, que se pronunció en este sentido. Op. cit.
p. 100-101
13.
Afirmación contenida en el acta l0, p. 3 de las discusiones de esta ley en el
Congreso.
14.
Carvajal, Jorge Iván, Op. cit. pp. 93, 94.
15. Ídem, p.
95.
16. Ídem, p.
98.
17. Las
propiedades horizontales no están obligadas al Plan Único de Cuentas para
Comerciantes, como erróneamente lo orienta el Consejo Técnico de la Contaduría
en sus orientaciones sobre la contabilidad en las propiedades horizontales,
porque no son comerciantes ni están sujetas al Código de Comercio.
18. Carvajal
Sepúlveda, Jorge Iván, Op. cit. p. 147.
19. Ídem, p.
85 a 113.
20. Nos
apoyamos en diversos documentos aparecidos en Internet dando instrucciones
sobre el proceso de causación, entre otros: Instrucciones para el
registro contable del proceso de causación, recaudo y consignación de los
ingresos de la Nación y conciliación de saldos de operaciones recíprocas
relacionadas. Consultado en Julio de 2009 en www.sena.edu.co y otras páginas
coincidentes en el tema.
Una cosa es
la contabilidad de causación y otra es el registro contable del proceso de
causación. El proceso de causación se usa en sectores estatales y la
contabilidad de causación en entes comerciales.
21. Los
artículos no pertinentes, son: 14, 22, 34/ 37, 48, 54, 64, 87, 90, 91, 93, 115,
22. Este
Plan de Cuentas Único para comerciantes se expidió en el decreto 2650 de 1993 y
es obligatorio para las entidades que se inscriban en las Cámara de Comercio y
no tengan planes de cuentas especiales expedidos por el Gobierno. Es claro que
las propiedades horizontales no están dentro de estas categorías. Por no haber
expedido el Gobierno un plan de cuentas para las propiedades horizontales,
ellas deben elaborar su propio plan de cuentas de tal manera que les permita
elaborar el presupuesto de ingresos y gastos generales, por sectores y por
coeficientes de copropiedad, ordenados por esta ley y por los reglamentos.
23. Las
entidades oficiales llevan su contabilidad por el principio de causación,
diferente a la contabilidad de causación obligatoria para entes con patrimonio.
24. En este
sentido en el Plan General de la Contaduría Pública PGCP, Resolución 400 de
2000, se estableció un procedimiento especial para registrar los libros
principales de las entidades públicas. En efecto, en su numeral 1.2.7.2 se ha
previsto expresamente que los libros principales “...deben registrarse mediante
la elaboración de un acta de apertura que se suscribirá por el representante
legal del ente público, la cual debe quedar inserta en el primer folio de los
libros o en el primero que se encuentre hábil. Este requisito es indispensable
para iniciar válidamente el proceso de contabilización de las operaciones”.
Consultado en http://www.edileyer.com/index.php?option=com_content&view=article&id=584:empresas-industriales-ycomerciales-del-estado&catid=2:noticias-juridicas.
En agosto de 09.
25. Por el
contrario, las orientaciones del Consejo Técnico de la Contaduría expresan que
las propiedades horizontales: a) se inscriben en la Cámara de Comercio y en la
Dian, b) están sometidas al Estatuto Tributario, c) se acogen a las normas
contables para microempresas, d) deben llevar su contabilidad sujetas a la
contabilidad mercantil, e) tienen patrimonio, f) se someten al estatuto
anticorrupción y g) el presupuesto solo es una herramienta de gestión. Orientan
la elaboración de la contabilidad en las propiedades horizontales estableciendo
sus propias definiciones de la ley, cambiando las definiciones a las que se
acogen y suprimiendo todas las definiciones de la ley que riñen con la
contabilidad, el presupuesto y la responsabilidad mercantil, como lo expresan
en las orientaciones de 2008: 3. ORIENTACIÓN: 3.1
GLOSARIO: Con base en lo dispuesto en la Ley 675 de 2001 y
demás normas que la complementan, adicionan o aclaran y para facilitar la
comprensión de este documento, se consideran como definiciones de los términos
en él utilizados, las siguientes: Las implicaciones de los anteriores
errores llevan a que su organismo sancionador, la Junta Central de Contadores,
sancione a los contadores que buscan acogerse a la ley 675 y exima de cargos a
los funcionarios que al elaborar la contabilidad de las propiedades
horizontales, se acogen a la contabilidad mercantil y violan la ley 675 e
incumplen los reglamentos internos.
26. El acta
02 de la exposición de motivos de la ley 675 dice: La conveniencia de
este sistema es evidente: La ley de manera imperativa traza los parámetros
claros de la propiedad horizontal (...) p. 3. Esta afirmación coincide
con la sentencia 738 de 2002, que reiteradamente se refiere a los artículos de
la ley que tienen fuerza imperativa o de orden público y a aquellos que no
tienen tal fuerza imperativa porque corresponden a contenidos reglamentarios.
En la página 24 dice así: Como puede apreciarse, nuevamente el legislador
adopta una fórmula imperativa o de orden público, al fijar un límite superior
al quórum decisorio (...). En general, la ley se redactó,
con excepción de pocos artículos, con fuerza imperativa lo cual significa que
por ser la ley 675 una ley de orden público no tiene que respetar derechos
adquiridos por acuerdos sujetos a legislaciones anteriores a no ser que así lo
manifieste expresamente el legislador. En conclusión, la ley 675 sí es de
obligatorio cumplimiento y vencido el plazo legal para reformar los
reglamentos, el contenido de la ley se considera incorporado a los mismos.
27. El decreto 111 de 1996,
que es una compilación de la leyes que conforman el Estatuto Orgánico del
Presupuesto, establece en su articulo 18 que son inembargables las
rentas incorporadas en el Presupuesto General de la Nación, así como los bienes
y derechos de los órganos que lo conforman. De tal manera que la
inembargabilidad no solo se refiere en las copropiedades a las cuotas de
administración. También serían inembargables los bienes, dado que al estudiarse
“el presupuesto público” es claro el traslado que de éste se puede hacer a las
propiedades horizontales por ser entidades carentes de patrimonio autónomo.
Esta es la razón para que se les aplique la contabilidad presupuestal con todas
sus implicaciones, mas no la contabilidad patrimonial.
28.
Barrientos Estrada, María Sonia. Guía Contable para la Propiedad Horizontal.
Aparece en Internet su síntesis en la Conferencia La Contabilidad en
la Propiedad Horizontal el 15/08/2006 enwww.aplegis.com/.../ContabilidadenPropiedadHorizontal.pdf - Similares
Este texto recomienda la contabilidad de tipo mercantil y se somete a la
Orientación 07 del Consejo Técnico de la Contaduría que, como ya dijimos, parte
de su propia redacción de la ley 675. Es el único libro encontrado referente
exclusivamente a este tema.
29. Puede
consultarse en http://modulo2.participacionbogota.gov.co/idpac/ (acceso:
abril 2009).
Fecha de
recepción: Agosto 31 de 2009
Fecha de
aprobación: Octubre 8 de 2009
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